任意売却

2020年10月5日2022年9月9日

司法書士の中心業務でもある不動産売買の決済立ち合い。

融資がある場合は金融機関で行われることがほとんどですが、現金購入の場合は、不動産会社で行うこともあります。

先日私が同行した決済もそうでした。そちらの会社さんは任意売却を多く取り扱われているとのことでした。

職種柄、「任意売却」という言葉はよく耳にしますが、実際どのように手続きが進められるか詳細は知りませんでしたので、競売と比較しながら、まとめてみたいと思います。

任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合に、債権者（お金の借入先）との合意により債務者の意思で自宅を売却することです。

住宅ローンや住宅を担保にした借入金の支払いが滞ると、通常ですと、家は「競売」にかけられます。

競売では、債務者の意思とは関係なく入札によって売却され、否応なく立ち退きを迫られてしまいます。

任意売却のメリットと競売のデメリットを見ていきます。

	任意売却のメリット	競売のデメリット
売却価格	高値で売れる市場価格と同等額で取引されるため、残債務を減らすことができる	市場価格より下がる入札のため価格は下落しがち。時間がかかるため遅延損害金がかさみ競売申し立て費用も上乗せされる
引越費用	手許現金を用意可能債権者との交渉により引越費用を工面できる場合が多い	考慮されない落札者の多くが裁判所を通じ明け渡し命令を出し、立退料もほとんど望めない
残債務についてサポート	残債務についての債権者との交渉可能	債権者との間に立つ人がいないため交渉不可
引越時期や住み続けることの可否	希望を言える退去時期や売却後に物件を賃貸契約して住み続けることも場合により可能	強制執行のため、債務者の都合や要望などは通らない
プライバシー	守りやすい通常売却と同じく売却理由等は傍目からはわからない	守られない裁判所をインターネット、新聞に競売情報が掲載されるため、入札検討者の訪問あり。近隣にも察知されやすい

ひとことに「任意売却」といってもローンの状況や希望に応じて解決策を選ぶことができ、その方法は大まかに3種類あります。

１：引っ越して心機一転頑張りたい、再出発のための資金がほしい

→　通常の任意売却

２：売却後も済み続けたい、相場の家賃くらいは払っていける

→　リースバック

３：絶対に自宅を手放したくない、援助してくれる親族がいる

→　親族間売買

※「リースバック」の仕組みは、第三者にいったん自宅を売却し、賃貸物件として債務者が借りて住み続ける方法です。家賃はかかりますが、将来買い戻すことも可能です。

競売が法律に則した手続きであり債務者はなすすべがないのに対して、任意売却は債権者との交渉により内容が決まるため債務者の事情や希望が考慮され柔軟性があるという点で、両者の間にはとても大きな違いがあることがわかります。

しかし、住宅ローンの支払いが難しくなったときに、自分だけでなんとかしようとせずに周囲に相談するなど早期に何らかの行動を起こしていかないと任意売却のメリットを受けられません。

何事も、どうにかなるだろうと問題を先送りしていては選択肢が限られていくばかりですので、現実を見て未来に向かって行動することが大切ですね。